特约作者：李竺君
2015年12月18日，中央经济工作会议召开，提出了“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”等五大结构性改革任务。一石激起千层浪，以此为肇端，此后，国家多个部委、多个省份公开就“去库存”做出了表态。 那么，房地产“去库存”情形究竟如何呢？
库存压力有多大? 98.3亿平方米，可谓相当可观
国家统计局发布的截止2015年12月的我国房地产数据显示，截止2015年12月，房地产施工和竣工面积累计值共计83.57亿平米。房地产投资2015年累计达到95978.85亿元。
全国房地产施工和竣工面积（来源：国家统计局）
然而，安信证券认为，国家统计局的数据相对来说还较为保守，如果加上目前预售的施工面积以及尚未开工的企业拿地,总库存应该约为98.3亿平方米。其中截止2015年12月，商品房住宅施工面积和商品住宅竣工面积累计共计58.53亿平米。
如果以2015年1-10月份房地产销售数据（94898万平方米）为基础，2015年商品房销售面积为11.3亿平方米。如果以近五年平均销售量为11.7亿计算，仅仅58.53亿平的商品住宅房库存消化期也将需要5.18年。可见,房地产去库存的确压力山大,是一项长期任务。
全国商品房住宅施工面积和竣工面积（来源：国家统计局）
2011-2015年全国商品房销售面积对比表（来源：国家统计局）
过去的房地产刺激性消费是造成今日去库存难题的关键
据央广网分析认为，在我国，去库存在一二线城市问题不大，其难点关键在于三四线城市。并且这种分化还大有长期继续之势。
三四线城市受各类因素影响 楼市库存高企是前期楼市膨胀发展,而随着供应量加大,需求并未大量增加,市场逐渐低迷,如唐山、咸阳等;第二类是产业结构单一,经济发展缓慢,造成居民收入下滑,购买力下降。经济的不景气也造成人口大量外流,影响楼市需求,如临汾、长春等;第三类是城市吸引力弱,人口吸附能力差,流出的人口多数涌入临近中心城市,如湖北荆州、武穴等;第四类是有一定的潜在住房需求,但因市场上供应楼盘同质化严重、价格偏高,有效需求难以得到满足,造成供需错配,如江西广丰、内蒙古赤峰、黑龙江望奎等。”
十三五期间“去库存”基调已定
连日来，中央高层密集对于房地产“去库存”表态，引发各界热议。业内人士指出，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点。如何去库存，将是2016年乃至十三五研究并践行的难点和关键点。
去库存并不是休克疗法
按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果会使企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。“房地产经济”一词概括了过去几年很多城市的发展模式。在经济转型不力的情况下，房地产市场的降温更是“雪上加霜”。因此，以去库存为主的“房地产保卫战”就显得尤为重要。
同时，房地产生产过剩相应的也会辐射到其上下游的产业发展，比如上游的钢材、水泥、木材的供应，下游的设计院、监理公司、建筑企业、劳务企业等的发展。
但是，从长期来看，去库存并不是拯救楼市发展、房地产发展的休克疗法。这中间具有“腾笼换鸟、凤凰涅槃”的转型升级道理存在。对于中央提出的调结构的五项任务需要综合地来看，辩证地来看。
会议提到了今后的经济发展要从“需求侧”模式转变到“供给侧”结构改革，以此统揽“去库存、去产能、补短板、去杠杆、降成本”的五大任务，这五大任务具有相互配合的支柱性政策作用。
供给侧结构性改革，改变了过去短期内依靠强刺激实现经济反弹导致成本过高、可持续发展不利的尴尬局面，着力解决中长期经济发展的关键问题。供给侧结构性改革是眼下中国经济的一剂对症良方，目的是要把过去经济发展中长期积累的问题“出清”，提高供给质量，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高全要素生产率。其本质是对生产要素有效供给及利用的管理，从要素、产业、制度、税收等层面着手，以提高要素生产率为原则，通过市场化改革，释放市场活力。它既不是过去的“计划经济”老路，也不是“供给主义经济学”的歪路，而是要闯出的新路子。供给和需求两手抓，但突出把改善供给结构作为改革的主攻方向，要坚定、大胆、扎实、精准、决不回头地深入推进。
政府让利，政策刺激，去库存要善打组合拳
中央经济工作会议释放出的具体的政策信息，包括提高信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多个方面，政府让利的迹象十分明显。
日前，国务院以（国发[2016]8号文发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》下称《意见》）。《意见》通篇并没有直接说明与房地产去库存的关联，但不难看出，其中相当一部分措施直指这一当前主要的工作任务。主要的逻辑支点有两个：一是通过包括户籍制度和居住证制度的改革解决农民工进城的问题，从而拉动住房需求；二是通过“完善城镇住房制度”，着力解决住房供给与需求端对接的问题。
2月2日，央行联合银监会发布通知,宣布首套房首付比例最低可降至20%,二套房首付比例降至30%。这是决策层基于当前经济下行压力较大、房地产库存高企,促进中国经济平稳运行的必要之举。
2月17日，中国人民银行、住建部、财政部联合印发通知，宣布自2月21日起，将住房公积金账户存款利率由过去的按照当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息的0.35%和1.10统一调整为按一年期定期存款基准利率即1.5%执行。有业内人士分析认为，央行上调公积金账户存款利率，可以刺激购房者更加充分利用公积金，央行还是在出招去库存。
购房补贴也是多地采取的去库存措施之一
据了解，去库存战役已在四川省内全面打响，尤以住房补贴为主。如四川眉山市2016年春节房交会传出的消息是，凡购买城区内144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的补贴。在眉山，去年5月，政府与房地产开发企业联合进行购房直补，从当年5月1日至7月底，符合条件的进城购房农村居民可享受政府补贴300元/平方米，房企再给予200元/平方米补贴；8月1日至12月底，政府补贴降至200元/平方米。该政策的推出让眉山房市尝到了“甜头”。据统计，仅去年5月，眉山就成交商品房2090套，环比增长52%，其中商品住宅1785套，环比增长67.76%，可谓“暴涨”。
当地官方消息称，在今年1-3月的房交会期间，所有眉山城乡市民和外地来眉山创业人员，均可享受政府补贴200元/平方米和企业优惠300元/平方米的“2+3”购房补贴政策。
目前在四川，包括资阳、夹江县、广安市、泸州市、宜宾市、广元市、绵阳市、自贡市等均出台相关政策，其中均涉及买房补贴。
与之相比，泸州的购房补助更为多样化，其规定在2015年5月1日至2016年4月30日期间，在泸州主城区购买商品住房，给予200元/平方米、100元/平方米或60元/平方米等多个层次的补助。
事实上，四川仅是全国实施购房补助的省份之一。据相关机构公布的数据，至今全国约60个城市发布了不同力度的购房补贴政策，多为三四线城市。
购房补贴加快了刚需购房者的入市速度，但仅有补贴还不够，购房者在今后仍有望享受税费的优惠或减免。目前，江西、江苏也出台了去库存新政。
江西省南昌市日前出台的文件显示，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，以帮助房地产开发企业降低成本，化解房地产库存。
为减轻房地产企业负担，南昌市税务部门根据相关规定，决定在南昌市范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%。
另据南昌市税务部门测算，上述政策实施后，预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元，将惠及全市400余家房地产开发企业。
江苏银行业出台的新政则称：除南京主城区暂不执行外，苏州市区执行首付首套房20%、二套房40%；南京的溧水、高淳，苏州的县级市和吴江区，江苏其他市执行首套最低20%、二套最低30%的新政。
业内人士分析，未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿平方米库存需要去，另一方面房价整体几乎没有上涨风险，政策有松动空间。有迹象显示，楼市去库存一大波政策正在赶来。
而随着国家政策进一步明朗，后期各地有望进一步跟进”去库存“政策。在中央“化解房地产库存”的压力下，各项政策将以持续宽松为主。当前去库存应关注结构问题，一二线等库存压力小的城市可以补库存，三四线则需继续去库存。
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